청약 공고와 대출 계산

청약을 준비하는 사용자는 공고를 찾고, 자격을 따지고, 대출을 계산하는 일을 매번 따로 해야 한다. KAREN 의 청약 도구는 이 과정을 대화 하나로 묶는다. LH, SH 청약 공고를 묻고, 현금과 월 여유자금으로 공고마다 대출 경우의 수를 받고, 공고의 분양가나 보증금으로 대출 상환액을 계산한다.

KAREN 은 아래 도구 여섯 개로 이 일을 한다. JARVIS 는 이 도구를 갖지 않고, 청약 질문을 받으면 ask_agent 로 KAREN 에게 맡긴다.

KAREN 은 아래 도구 여섯 개로 이 일을 한다. JARVIS 는 이 도구를 갖지 않고, 청약 질문을 받으면 ask_agent 로 KAREN 에게 맡긴다.

도구	하는 일	출처
lh_notice	LH 임대, 분양, 주거복지(매입/전세임대), 신혼희망타운, 토지, 상가 공고를 지역, 상태, 유형, 키워드로 조회하고 KST 기준 마감을 붙인다. id 를 주면 상세	LH 청약플러스 apply.lh.or.kr 공개 게시판
sh_notice	SH 공고 및 공지 게시판을 키워드, 공고 종류로 조회한다. seq 를 주면 본문, 담당부서, 첨부 이름과 크기, 미리보기 링크	SH www.i-sh.co.kr 공개 게시판
housing_budget	보유 현금과 월 여유자금으로 지금 공고중인 LH 공고(지역에 서울이 있으면 SH 모집 공고도)마다 대출 경우의 수(상품, 규제지역 여부, 보증금 전환, 현금 투입 방식)를 펼쳐 월 이자와 원금 상환을 계산한다. 목록, 금액 찾기, 자격, 계산을 한 번에 한다	LH 게시판, 공고문 PDF, LH 임대주택검색, SH 게시판과 공고문 PDF, loan_rules.yaml
housing_profile	대출 자격을 가르는 사용자의 주거 프로필(무주택, 생애최초, 혼인, 연소득, 순자산, 생년월일이나 나이, 세대원 수, 수급자, 대학생), 관심 지역, 보유 현금, 월 여유자금을 보거나 준 항목만 고친다	사용자 장기 기억
housing_watch	지난번 뒤로 새로 올라온 LH 공고중 공고(지역에 서울이 있으면 SH 모집 글도) 중 프로필로 신청 가능성이 있는 것만 알린다. 같은 공고는 두 번 알리지 않는다. 스케줄로 돌린다(스케줄)	LH, SH 게시판
housing_loan	원리금균등, 원금균등, 만기일시의 월, 연간 상환액과 총이자. 거치기간, 분양가와 LTV 또는 자기자금으로 원금 정하기, 월 상환액에서 금리 역산. LH 공고 id 와 주택형을 주면 그 공고의 분양가나 보증금을 직접 읽는다	계산. notice_id 를 주면 LH 공고 상세

노트

청약 도구는 공고를 읽고 계산만 한다. 로그인이나 청약 신청은 하지 않으므로 승인을 묻지 않는다.

housing_budget 은 금액을 읽으려고 공고문 PDF 를 받지만, 사용자에게 그 파일을 넘기지는 않는다.

청약 도구가 주목한 점

현금 1억 5천만원과 월 여유자금 200만원으로 들어갈 수 있는 공고가 있는지 알고 싶은 사용자를 떠올려 보자. 기존 Chatbot 은 웹 검색으로 공고 몇 개를 찾아 줄 수는 있어도, 공고마다 분양가나 보증금을 공고문 PDF 에서 꺼내고, 사용자의 조건으로 받을 수 있는 대출 상품을 가르고, 상환액을 계산하는 데까지는 가지 못한다. 모델이 숫자를 손으로 계산하면 틀리기도 한다. 흔한 우회는 청약 게시판과 대출 계산기를 오가며 사람이 직접 맞춰 보는 것인데, 공고는 수시로 바뀌어서 이 수고를 매번 되풀이해야 한다. Jarvis-Agent 는 이 일을 KAREN 의 전용 도구로 옮겼다. 도구가 공개 게시판과 공고문을 매번 직접 읽고, 사용자의 주거 프로필과 조사해 둔 대출 규칙으로 공고마다 대출 경우의 수를 펼쳐 계산하며, 그중 무엇을 고를지는 사용자에게 남긴다.

어떤 기능을 가지고 있나요?

경우의 수 계산을 한 번의 호출로 묶는다

• housing_budget 하나가 목록 조회, 공고마다 금액 찾기, 자격 가르기, 대출 경우 펼치기, 계산을 한 번에 한다. 결과는 하나의 답이 아니라 고를 수 있는 경우의 목록이다.
• 대안으로는 조회, 상세, 계산 도구를 따로 두고 모델이 차례로 부르게 하는 방식이 있었다.
• 실서버에서 작은 모델이 이 단계를 여러 번 오가다 멈추는 것을 보고 묶었다. 필요한 대출을 "공고 금액 - 현금" 하나로 정하지 않는 것은 사람마다 받을 수 있는 상품, 지역 규제, 남겨 둘 현금이 달라서다.

결과 글을 그대로 답으로 쓴다

• housing_budget 의 결과 글은 모델을 다시 거치지 않고 그대로 KAREN 의 답이 된다(ToolResultMessage.final).
• 대안으로는 다른 도구처럼 결과를 모델에 넘겨 정리하게 하는 방식이 있었다.
• gpt-4o-mini 가 결과를 옮겨 적으며 "대출 최대" 줄, 임대 묶음, 뒤로 보낸 공고 줄을 떨어뜨리고 링크 경로를 자르는 일이 실측에서 나왔다.

상환액은 공고를 직접 읽어 계산한다

• housing_loan 에 공고 id 와 주택형을 주면 그 공고 상세의 분양가나 보증금을 직접 읽어 계산한다.
• 대안으로는 모델이 lh_notice 로 상세를 조회한 뒤 그 금액을 housing_loan 에 옮겨 넣는 방식이 있었다.
• 실서버에서 작은 모델(gemma4:e4b)이 상세를 조회한 뒤 계산 도구를 부르지 않고 손으로 계산해 틀리는 것을 보고, 한 번의 호출로 끝나게 했다.

금액은 사용자가 말한 그대로 받는다

• 금액 인자는 숫자(원)나 사용자가 말한 그대로('1억 5천', '200만원', '3억 안쪽')를 받고, 도구가 원으로 바꾼다(amount.parse_won).
• 대안으로는 모델이 금액을 숫자로 바꿔 넘기는 방식이 있었다.
• 작은 모델이 '1억 5천'을 15,000,000 으로 잘못 바꾼 실측이 있었다. 말 그대로 넘기게 한 뒤 8가지 말투를 3번씩 넣은 실험(gpt-4o-mini)에서 첫 도구 호출의 현금, 월 상한, 총액이 24/24 맞았다.

대출 규칙은 파일 하나에 둔다

• 상품과 규제의 숫자는 코드가 아니라 loan_rules.yaml 한 파일에 출처 URL, 근거 수준, 조사한 날과 함께 둔다.
• 대안으로는 계산 코드 안에 상수로 두는 방식이 있었다.
• 대출 규칙은 정부 정책에 따라 바뀐다. 파일 하나만 고치면 되고, 조사한 날이 오래되면 결과에 그렇다고 적을 수 있다.

공개 게시판을 직접 읽는다

• LH 청약플러스와 SH 의 공개 게시판, 공고문 PDF 를 도구가 매번 직접 읽고, 공고는 저장하지 않는다.
• 대안으로는 참고한 k-skill 처럼 공공데이터포털 LH 공고 API 를 서비스키를 보관한 프록시로 부르는 방식이 있었다.
• 서비스키 없이 열리는 게시판을 읽으면 프록시도 키도 필요 없다. 대신 게시판 HTML 이 바뀌면 파싱이 깨지는 한계를 감수한다.

세부 동작

한 눈에 보기

사용자가 JARVIS 에게 물으면, JARVIS 는 도구가 없으므로 KAREN 에게 맡긴다. KAREN 세션에서 바로 물으면 위임 단계 없이 KAREN 이 도구를 부른다.

쓰는 법

HUD 에서 구체 옆 화살표로 KAREN 으로 넘겨 KAREN 세션에서 묻거나, JARVIS 에게 "카렌에게 ... 물어봐" 라고 말한다.

물어볼 말	KAREN 이 부르는 도구
LH 신혼희망타운 공고중인 거 마감 가까운 순으로 알려줘	lh_notice(category=신혼희망타운, status=공고중, order=마감순)
서울 LH 공고 중 7일 안에 마감하는 거 있어?	lh_notice(region=서울, closing_within_days=7)
행복주택 공고 보여줘	lh_notice(subtype=행복주택)
인천계양 A17 55A 분양가로 LTV 70%, 연 3.5%, 30년이면 월 얼마야?	housing_loan(notice_id=…, unit=55A, ltv_percent=70, annual_rate_percent=3.5, years=30)
3억 빌려서 월 135만원 갚으면 금리가 몇 %야? (30년)	housing_loan(principal=300000000, monthly_payment=1350000, years=30)
현금 1억 5천, 월 여유자금 200만원으로 이자랑 원금 따져서 맞는 공고 찾아줘	housing_budget(cash="1억 5천", monthly_limit="200만원")
총 3억 안쪽, 현금 1억 2천, 월 200만원 이하 공고 추천해줘. 서울/경기	housing_budget(budget="3억 안쪽", cash="1억 2천", monthly_limit="200만원", regions=서울,경기)
나 무주택이고 미혼, 연소득 6천이야. 기억해줘	housing_profile(action=set, homeless=true, married=false, income="6000만")
SH 장기전세 최신 공고 알려줘	sh_notice(keyword=장기전세)
SH 공고 seq 310563 첨부 뭐 있어?	sh_notice(seq=310563)

금리와 LTV 는 사용자가 준 값을 쓴다. housing_loan 에서 사용자가 주지 않으면 KAREN 이 값을 가정하고, 가정한 값임을 밝히도록 프롬프트에 적혀 있다. housing_budget 은 금리를 비우면 상품별로 조사한 금리 범위를 쓴다.

경고

계산한 상환액은 추정치다. 고정금리를 가정하고, 금리 변동, 중도상환, 보증료는 반영하지 않는다. 대출 규칙은 조사한 날의 값이고 정부 정책이 바뀌면 달라진다.

현금과 월 여유자금으로 대출 경우의 수

housing_budget 은 "목록 조회, 공고마다 금액 찾기, 자격 가르기, 대출 경우 펼치기, 계산" 을 한 번의 호출로 묶은 도구다. 실서버에서 작은 모델이 이 단계를 여러 번 오가다 멈추는 것을 보고 묶었다.

필요한 대출을 "공고 금액 - 현금" 하나로 정하지 않는다. 사람마다 받을 수 있는 상품, 지역 규제, 남겨 둘 현금이 달라서다. 그래서 결과는 하나의 답이 아니라 고를 수 있는 경우의 목록이고, 고르는 것은 사용자다.

금액 찾기

금액은 세 출처를 차례로 찾는다.

• 상세 주택형 표의 분양가나 보증금을 쓴다
• 공고문 PDF 를 받아 첫 15쪽에서 표를 읽는다(notice_pdf.py, pypdf). 분양 공고는 분양가 표, 임대 공고는 임대조건 표다. PDF 는 한 번에 60건까지, 분양 공고를 먼저 받는다(임대는 아래 단지 금액으로 한 번 더 찾을 수 있어서다)
  • 분양가 표: 주택가격 뒤 납부 칸(계약금, 중도금, 잔금, 융자금, 할부금)의 합이 주택가격인 행만 읽는다. 옵션, 발코니 표도 합이 맞아서, 주택형 코드 바로 뒤이거나 앞 가격 행에 이어지는 행만 쓴다. 금액 단위는 가장 가까운 [단위 : 천원] 표시를 따른다. 계약금이 정액이라 둘째 층부터 칸이 비어 있으면 앞 행의 계약금을 더해 맞춘다. 층별 가격은 최저가와 최고가로 묶고, 계산은 최고가로 한다
  • 임대조건 표: 표를 낱말 흐름으로 읽는다. "보증금 계, 계약금, 잔금, 월임대료" 네 숫자이고 계 = 계약금 + 잔금 인 행이 기본 조건이다. 계약금이 정액(500 (정액))이라 칸이 합쳐진 행은 "계, 잔금, 월임대료" 세 숫자로 읽는다. (+), (-) 행은 그 주택형의 최대 전환 조건(보증금 증액, 감액)이다. 부호가 잘못 찍힌 공고문이 있어 보증금이 늘었는지로 증액, 감액을 가른다
• LH 임대주택검색(/lhapply/csvc/lshs_sch/ajax.do)에서 같은 단지의 금액을 가져온다. 공고 제목의 지명, 블록(A1 등), 공급유형이 모두 같은 단지가 하나일 때만 쓰고, 블록이 없는 공고는 고르지 않는다. 국민임대와 영구임대가 섞인 단지(예: 양주회천 A25BL 국민·영구임대주택)에서 국민임대 금액을 영구임대 공고에 붙이는 식의 틀린 금액을 피하기 위해서다

자격

주거 프로필로 상품마다 가능, 불가, 미확인을 가른다. 불가인 상품은 이유와 함께 결과 머리에 적고 계산에서 뺀다. 프로필에 없는 조건이 걸린 상품은 빼지 않고 계산한 뒤 "자격 확인: 연소득 5,000만원 이하" 처럼 확인할 조건을 붙인다. 주택형 이름의 공급대상이 프로필과 어긋나면(미혼인데 신혼부부형, 65세 미만인데 고령자형) 그 주택형을 뺀다.

경우 펼치기

• 분양은 구입 대출(디딤돌, 보금자리론, 시중 주담대)마다 "현금 최대 투입"(대출 = 금액 - 현금, 한도 안에서)과 "대출 최대"(한도까지 빌리고 현금을 남김) 두 경우를 계산한다. 30년 원리금균등이 기본이고, 월 상환과 함께 금리 상단 첫 달의 이자와 원금을 나눠 적는다
• 임대는 보증금 대출(버팀목, 청년 버팀목, 시중 전세대출)로 모자란 보증금을 빌린다고 보고, 만기일시라 매달 이자만 낸다. 공고문에 최대 전환 조건이 있으면 기본, 보증금 증액 전환, 감액 전환을 함께 계산한다. 현금으로 보증금을 다 채우면 상품과 상관없이 "대출 없음" 한 경우다
• 경기도처럼 일부만 규제지역인 곳은 공고 지역과 제목으로 규제 여부를 모르면 "규제지역이면", "비규제지역이면" 두 경우로 펼친다

한도

한도는 상품 한도, LTV(보증금이면 보증금 비율), 수도권, 규제지역 주담대 한도, DSR(시중 주담대, 스트레스 금리 포함) 또는 DTI(정책 대출) 중 가장 작은 값이다. 결과에 어느 조건이 얼마였는지 모두 적는다. 소득을 모르면 DSR, DTI 를 빼고 그렇다고 적는다.

고르기

"맞음" 은 자격이 불가가 아니고, 현금이 모자라지 않고, 금리 상단의 월 부담이 월 여유자금 이하인 경우다. 공고마다 맞는 경우의 월 부담이 가장 작은 주택형을 보이고, 분양과 임대를 따로, 신청 가능성이 높은 공고부터, 그 안에서 월 부담 작은 순으로 적는다. 맞는 공고가 limit 보다 적으면 가장 가까운 공고(현금 부족이 작은 순)로 채워, 무엇이 얼마나 모자란지 보인다.

금액을 찾지 못한 공고

매입임대와 전세임대(든든전세 등)는 집마다 금액이 다르고 주택목록이 엑셀 첨부라서 이 목록에 남는다. 분양가 표가 그림인 공고문도 여기 남는다. 목록은 10건까지 이름을 적고 나머지는 수만 센다.

SH 공고

지역에 서울이 있으면(또는 전국이면) SH 모집 공고도 같은 계산에 넣는다(sh_terms.py). SH 게시판에는 금액이 없고 공고문 PDF 첨부에만 있어서, LH 를 찾는 동안 함께 받아 읽는다.

• 고르기: 임대 게시판 첫 세 쪽과 분양 게시판 첫 쪽에서 제목으로 짐작한 상태가 모집/접수 이고, 제목에 '모집' 이 있고 '안내', '발표', '결과', '당첨', '경쟁률' 이 없으며, 90일 안에 올라온 글을 10건까지 본다
• 마감: 게시판에 마감 칸이 없어 글 본문의 '접수' 단락(다음 '■' 까지)에서 가장 늦은 날짜를 마감으로 본다. 그날이 지났으면 뺀다. 날짜가 없으면 '미상' 이다
• 공고문: 첨부 중 이름에 '공고' 가 든 PDF 를 먼저 고르고, 신청서, 서식, 양식, 동의서, 위임장, 안내문, 평면도, 기준, 별지 PDF 는 고르지 않는다. 내려받기는 게시판 스크립트와 같은 /app/com/file/innoFD.do 다. 분양 공고문은 앞 50쪽 남짓이 팸플릿이라 120쪽까지 읽는다
• 임대 금액: SH 공고문은 단지마다 표 모양이 달라(호수별, 소득 구간별 두 쌍, 주택명별) 줄 안의 (보증금, 월임대료) 쌍으로 읽는다. '보증금' 머리 줄 아래 40줄 안에서, 보증금 100만20억원, 월임대료 1만500만원, 보증금이 월임대료의 10배 이상인 쌍만 쓴다. 소득 기준표 같은 숫자 줄을 금액으로 읽지 않기 위해서다. 소득 구간이 둘이면 비싼 뒤 쌍으로 계산한다
• 분양 금액: 동호별 가격표에서 주택가격 = 계약금 + 잔금 인 행만 읽어 주택형별 최저가, 최고가로 묶고 최고가로 계산한다. 단위는 표 머리의 주택가격(천원) 을 따른다. 토지임대부 분양이면 토지임대료 표의 전용면적별 월 토지임대료를 월 부담(대출 상환 + 토지임대료)에 더한다
• 공급대상: 제목에 신혼, 청년, 대학생 같은 공급대상 말이 있으면 주택형 이름에 붙여, 프로필과 어긋나는 공고(미혼인데 신혼부부 공고)는 계산할 주택형이 없는 공고로 보낸다. 신청 가능성은 공고 유형 규칙이 없어 '확인 필요' 다
• 키와 링크: 공고 id 는 sh-<글 번호> 이고, 링크는 SH 게시글이다. 목표의 추천 1순위 항목 키도 이 id 다
• 실패: SH 목록을 받지 못하면 LH 결과만 내고 그렇다고 한 줄 적는다. 한 공고의 공고문을 못 받거나 못 읽으면(그림만 있는 PDF) 금액을 찾지 못한 공고로 남는다

2026-10-29 실측(서울, 경기, 현금 7,000만원, 월 150만원): 열린 SH 모집 공고 7건 중 7건의 금액을 읽었다. 고덕강일 3단지는 1,305세대 가격 행을 모두 읽었고(주택형 20개, 59B 107행, 49F 138행이 공급표와 같다), 임대 공고 두 건(구로구 도전숙, 서초구 서리풀)의 금액을 공고문 표와 맞춰 봤다. 노원구 도전숙은 공고문이 그림 PDF 라 금액을 못 읽지만 마감(10.23)이 지나 빠졌다. 도구 시간은 19.3초에서 23.0초가 됐다. 추천 1순위는 바뀌지 않았다(SH 임대는 월 부담이 동탄 행복주택보다 크고, SH 분양은 현금이 1,870만원 모자라 가장 가까운 분양 공고로 나온다)

결과 글과 추천 1순위

결과 글은 KAREN 의 결론 한 줄로 시작하고, 그 아래에 분양과 임대에서 하나씩 고른 추천 1순위 줄을 둔 뒤 목록을 적는다.

애쉬, 서울, 경기에서 이 조건에 맞는 공고는 분양 2건, 임대 1건이에요. 아래 추천 1순위부터 보시면 돼요.
...
추천 1순위(분양): 시흥거모 S-1블록 공공분양주택 | 신청 가능성 확인 필요 | 59.8000B 월 부담 최대 139만원, 월 여유 61만원 남음 | 마감 2026.11.17 | https://apply.lh.or.kr/...panId=...
추천 1순위(임대): 없음. 맞는 경우가 있으면서 신청 가능성이 낮지 않은 공고가 없다

• 추천 1순위 (budget.top_pick): 맞는 공고 중 위 고르기 순서(신청 가능성, 월 부담)의 맨 앞이다. 맞는 공고가 없으면 "없음" 이라고 적는다. 고르는 경우는 대출을 쓰는 경우까지 펼친 것 중 월 부담이 가장 작은 경우라, 보증금이 현금보다 작으면 "대출 없이" 가 고를 수 있다
• 마감 전 다시 알리기 (housing/deadline.py): 추천 1순위 공고마다 그 세션에 열린 약속을 하나 남긴다. 기한은 마감 사흘 전 아침 9시(KST)이고, 사흘이 안 남았으면 전날 아침이다. 내일이나 오늘 마감이면 남기지 않는다(방금 한 답으로 충분하다). 결과 끝에 "추천 1순위(…)는 마감 3일 전 아침에 다시 알려 드릴게요." 가 붙는다. 기한이 다가오면 KAREN 의 성찰이 이 약속을 근거로 먼저 말을 건다(Proactive Dialogue). AGENDA 에도 KAREN 의 약속으로 보인다
  • 약속 id 는 housing-deadline:<세션>:<공고 id> 다. 같은 공고를 다시 추천해도 약속은 하나이고, 사용자가 이미 닫은 약속은 되살리지 않는다
  • 사용자와 나눈 대화에서만 남긴다. 스케줄과 목표 차례(sched-), 위임(peer-), 서브 에이전트(agent_), 집중(focus_), 시험 세션에서는 남기지 않고 안내 줄도 붙이지 않는다. 끝난 세션의 약속은 아무도 꺼내지 않아 AGENDA 에만 쌓였다(목표 차례가 매시 새 세션에 남겨 동탄 공고 하나에 44개, 2026-10-30)
• 이어서 "가장 추천하는 게 뭐야" 처럼 하나를 물으면 KAREN 은 도구를 다시 부르지 않고 이 줄로 한두 문장 답한다. 신청 가능성이 '확인 필요'인 공고를 추천하면 "자격은 공고문 확인이 필요해요" 를 같은 답에 붙인다. 빼면 신청할 수 있는 것처럼 들린다

housing_budget 의 결과 글은 그대로 KAREN 의 답이 된다. 에이전트 루프가 결과를 모델에 다시 넘기지 않고 그 글로 턴을 끝낸다(ToolResultMessage.final). gpt-4o-mini 가 결과를 옮겨 적으며 "대출 최대" 줄, 임대 묶음, 뒤로 보낸 공고 줄을 떨어뜨리고 링크 경로를 자르는 일이 실측에서 나와서다. 같은 턴에 다른 도구와 함께 부르면 모델이 결과를 받아 정리하므로, KAREN 은 이 도구를 혼자 부른다.

결과의 한 공고는 다음처럼 나온다(2026-10-22 전국 실측, 현금 1억 5천, 월 200만원, 개발자 프로필). 한 줄이 상품 하나이고, 그 상품의 경우를 / 로 이어 한 줄에 둔다.

1. [D-329] [정정공고]익산평화 공공분양주택 추가 입주자모집(5년 무이자할부)
   분양주택 | 전북특별자치도 | 마감 2027.09.16 | id 0000061178-02-05-05 | 비수도권
   84E 분양가 2억 8,902만원 (공고문 PDF 분양가, 층별 2억 8,598만원~2억 8,902만원 중 최고가)
   신청 가능성 확인 필요: 공고문 신청자격 확인
   · 보금자리론 연 5.1% 30년 원리금균등: 현금 최대 투입 대출 1억 3,902만원, 현금 1억 5,000만원 투입 → 월 754,809원 = 이자 590,835원 + 원금 163,974원(금리 상단, 첫 달) [맞음] / 대출 최대 대출 2억 231만원, ... → 월 1,098,463원 = 이자 859,834원 + 원금 238,629원(금리 상단, 첫 달) [맞음] (한도 2억 231만원 = 최소(상품 한도 4억 2,000만원, LTV 70% 2억 231만원, DTI 60% 5억 5,254만원))
   · 시중은행 주택담보대출 연 4.66~6% 30년 원리금균등: ...

신청 가능성

대출 자격과 별개로, 그 공고에 신청할 수 있는지를 공고 유형과 프로필로 "높음, 확인 필요, 낮음" 셋 중 하나로 적는다. 가구원 수와 공고별 기준을 모르니 판정이 아니라 가능성이다. 낮음인 공고도 빼지 않고 뒤로 보내며, 보인 공고 밖으로 밀린 것은 "신청 가능성이 낮아 뒤로 보낸 공고" 로 이름과 이유를 적는다. 기준은 loan_rules.yaml 의 notice_kinds 에 2026년 LH 공고문 원문에서 옮겨 두었다.

공고	기준(1인 가구, 세전 세대 월평균소득)	근거 공고문
신혼희망타운(분양, 행복주택)	신혼부부, 예비신혼부부, 6세 이하 자녀 한부모만. 미혼이면 예비신혼부부로만(잔여세대 선착순도 같다)	광주선운2 신혼희망타운 선착순계약(2026.07.06)
제목에 자격완화	소득, 자산 기준을 완화하거나 뺀 모집이라 높음	남원노암 영구임대 입주자격완화(소득요건 배제)
영구임대	일반 입주자 월 2,669,354원 이하(도시근로자 50%, 1인 70%)	대전광역시 영구임대(2026.10.06)
국민임대	월 3,432,027원 이하(70%, 1인 90%)	태백철암1 국민임대
통합공공임대	일반공급 월 4,359,205원 이하(기준 중위소득 150%, 1인 +20%p)	부산모라 1블록 통합공공임대(2026.10.15)
행복주택	청년 월 4,576,036원 이하(100%, 1인 120%)	창원시 행복주택(2026.10.15)

• 프로필의 연소득을 12로 나눠 댄다. 미혼은 본인 소득이라 1인 가구 기준과 같다고 보지만, 가구원이 많으면 기준 금액이 올라간다고 함께 적는다
• 그 밖의 유형(공공분양, 분양전환 공공임대, 매입임대)은 "공고문 신청자격 확인" 으로 둔다

대출 규칙

상품과 규제의 숫자는 코드가 아니라 core/tools/housing/loan_rules.yaml 한 파일에 있다. 값마다 출처 URL 과 근거 수준(공식, 기사, 가정)을 함께 두고, 파일 머리의 checked 가 조사한 날이다. 정책이 바뀌면 이 파일만 고친다.

묶음	담은 것
regulation	10.15 대책 규제지역 이름, 수도권, 주담대 LTV(무주택, 생애최초), 수도권, 규제지역 시가 구간별 주담대 한도, DSR 40% 와 스트레스 금리, 수도권 만기 30년
notice_kinds	공고 유형별 신청 가능성 기준과 주택형 이름의 공급대상 말(신청 가능성)
products	디딤돌, 보금자리론, 시중 주담대(구입), 버팀목, 청년전용 버팀목, 시중 전세대출(보증금). 상품마다 금리 범위, 소득, 순자산, 나이, 집값이나 보증금 상한, 상품 한도, LTV 나 보증금 비율, DTI/DSR

• 금리는 범위(하단~상단)로 둔다. 소득 구간별 금리표처럼 확인하지 못한 값은 범위로 넓히고, 맞음 여부는 상단으로 본다
• 조사하지 못한 값은 null 로 두고 계산에 쓰지 않는다(예: 시중 전세대출의 보증기관 한도)
• checked 에서 stale_after_days(60일)가 지나면 결과에 규칙이 오래됐다고 적는다. KAREN 은 그때 web_search 로 금리와 규제를 다시 확인한다
• 확인하지 못한 것: 디딤돌 소득 구간별 금리표, 시중 주담대 금리 상단, LH 공공임대 보증금에 시중 전세대출을 쓸 수 있는지, 무주택자 전세대출 DSR, 지방 스트레스 DSR 유예

주거 프로필

대출 자격을 가르는 조건은 사용자마다 다르고 바뀐다. 그래서 코드에 두지 않고 사용자 장기 기억에 사용자마다 한 항목(source=housing_profile, id 는 사용자로 정한 자연 키)으로 둔다. 의미 기억(사용자 프로필)에 쓰므로 에이전트별 읽기 정책과 상관없이 같은 사용자의 모든 에이전트가 읽는다.

항목	값
무주택	세대원 전원 무주택인가
생애최초	생애최초 혜택을 아직 쓰지 않았는가
혼인	기혼, 미혼
연소득	미혼은 본인, 기혼은 부부 합산
순자산	원
생년월일 또는 나이	생년월일이 있으면 만 나이를 매번 계산한다(만 30세가 되면 디딤돌 판정이 저절로 바뀐다). 만 나이만 주면 받은 날부터 지난 해만큼 더한다
세대원 수	본인을 넣은 세대 구성원 수
수급자	기초생활 수급자(생계, 의료, 주거급여)인가
대학생	재학, 휴학 중인가
관심 지역	공고를 찾을 시도(예: 서울, 경기). 전국 은 받지 않는다
보유 현금	원. housing_budget 이 cash 를 받지 않으면 이 값으로 계산한다
월 여유자금	대출 상환과 월임대료 상한(원). monthly_limit 을 받지 않으면 이 값

• 대화로 고치기: "연소득이 7천으로 올랐어" 처럼 말하면 KAREN 이 housing_profile(action=set) 으로 그 항목만 고친다. 같은 값을 다시 넣어도 결과가 같다
• 명령으로 고치기: /housing 으로 보고, /housing set 연소득=7000만 혼인=기혼 으로 고치고, /housing clear 로 지운다. 값은 예/아니오, 금액('6000만'), 생년월일 YYYY-MM-DD, 비우려면 모름
• 이번 질문에만 다른 조건: housing_budget 의 conditions(예: 연소득=7000만, 혼인=기혼)로 저장하지 않고 덧씌운다
• 프로필이 비어 있으면 상품을 빼지 않고 모든 상품을 계산한 뒤 확인할 조건을 붙인다
• 보유 현금이 프로필에도 인자에도 없으면 housing_budget 은 계산하지 않고 현금을 모른다고 돌려준다. picks_only=true 면 오류 대신 묻는 항목 줄(항목: [ask-money] …)을 준다. 현금 0 은 "현금 없음" 이라는 값이라 계산한다
• 계속 알리기: "앞으로 조건 및 가장 좋은 원리금 납부액을 추천하는 공고만 알려줘" 나 /goal ... 로 맡기면 KAREN 이 매시(9~21시) 추천 1순위를 보고 바뀐 것만 알린다. picks_only=true 는 그때 쓰는, 1순위 항목 줄(항목: [공고 id] 공고명, 주택형 대출 상품 금액 + 현금, 월 부담 최대, 마감, 링크)만 주는 인자다(Goals)
• 관심 지역: "앞으로 서울, 경기만 찾아" 라고 하면 KAREN 이 housing_profile(action=set, regions="서울,경기") 로 저장한다. lh_notice, housing_budget, housing_watch 는 지역을 받지 않으면 전국 대신 이 관심 지역으로 찾고, 결과 머리에 그렇게 찾았다고 적는다. 관심 지역이 없으면 전국이다. 이번에만 다른 지역을 말하면 그 지역으로 찾는다

금액 인자는 숫자(원)나 사용자가 말한 그대로('1억 5천', '200만원', '3억 안쪽')를 받는다(amount.parse_won). 단위 없이 '천'으로 끝나는 말은 천만으로 읽는다(주택 금액 관례). 작은 모델이 '1억 5천'을 15,000,000 으로 잘못 바꾼 실측이 있어, 모델이 숫자로 바꾸지 않고 그대로 넘기게 했다. 8가지 말투, 3번씩 넣은 실험(gpt-4o-mini)에서 첫 도구 호출의 현금, 월 상한, 총액이 24/24 맞았다(scripts/experiments/karen_budget_calls.py).

공고를 가져오는 방식

데이터를 가져오는 방식은 k-skill 의 lh-notice-search, sh-notice-search 를 참고했다. 다만 그 스킬이나 프록시를 쓰지 않고, 같은 공개 출처를 우리 도구가 직접 읽는다.

• LH: k-skill 은 공공데이터포털 LH 공고 API 를 자기 프록시(서비스키 보관)로 부른다. 여기서는 서비스키 없이 열리는 청약플러스 공고문 게시판을 읽는다. 게시판 검색 폼과 같은 값(메뉴, 유형 코드, 지역 코드, 상태, 기간, 공고명)을 보내고, 돌아온 목록 표와 상세 페이지를 파싱한다
  • 검색 기간은 기본으로 게시일 최근 1년이다. 게시판 기본값(2개월)을 쓰면 연초에 올라와 연말까지 열린 수시모집 공고가 빠지기 때문이다
  • closing_within_days 를 주면 게시판의 마감일 기간 검색으로 바꿔 오늘부터 n일 안에 마감하는 공고만 받는다
  • 상세 페이지에서는 공고 상태, 공고일, 마감일, 공고문 파일 이름, 주택형 표(세대수, 임대보증금과 월임대료 또는 평균분양가격), 공급정보, 공급일정, 접수처를 읽는다
• SH: k-skill 과 같이 공개 HTML 게시판을 직접 읽는다. 검색어를 보낼 때 srchTp(제목 0, 본문 1)를 꼭 붙인다. 없으면 게시판이 검색어를 무시한다. 한 쪽은 10건으로 고정이라 더 보려면 page 를 넘긴다. 첨부 목록은 페이지 스크립트의 downList 가 정본이고, 주석 속에 있는 확장자 아이콘 견본은 첨부가 아니다

마감 표시

마감 표시는 KST 기준 오늘 날짜와 마감일을 비교해 붙인다(markup.deadline_label). 서버 시간대와는 상관없다.

경우	표시
마감일이 지남	마감됨
마감일이 오늘	오늘 마감
n일 남음	D-n
마감일이 없음(토지, 상가의 상담요청 등)	마감일 없음

LH 상태 값 공고중 으로 찾으면 게시판이 접수중, 정정공고중 공고까지 함께 보여준다. SH 게시판에는 상태 칸이 없어서 제목에 든 말로 상태를 짐작한다(모집/접수, 마감/결과, 당첨/발표). 도구 결과에도 짐작한 값이라고 적는다.

인자

lh_notice

인자	값
category	임대, 주거복지, 신혼희망타운, 분양, 토지, 상가. 비우면 임대와 분양을 함께
subtype	행복주택, 국민임대, 영구임대, 매입임대, 전세임대, 공공분양(신혼희망) 등. 주면 category 는 따라 정해진다
region	서울, 경기, 충북, 부산광역시 처럼 줄여도 된다. 비우면 관심 지역마다 찾고, 관심 지역이 없으면 전국
status	공고중, 접수중, 접수마감, 정정공고중, 상담요청
keyword	공고명에 든 말
closing_within_days	오늘부터 n일 안 마감
limit	기본 10, 최대 50
order	최신순(기본), 마감순
id	목록 결과의 id(공고ID-시스템-대분류-세부). 주면 다른 조건은 무시하고 상세

housing_budget 은 cash(비우면 프로필의 보유 현금), monthly_limit(비우면 프로필의 월 여유자금), budget(사용자가 총액 상한을 말했을 때만), regions(쉼표, 비우면 관심 지역, 없으면 전국), annual_rate_percent(비우면 상품별 범위), years(비우면 상품 기본 30년), conditions(이번 계산에만 쓸 프로필 조건), limit(분양, 임대 각각, 기본 3, 최대 10), picks_only(추천 1순위 항목 줄만)를 받는다. 금액은 숫자나 말 그대로의 글이다.

housing_profile 은 action(get, set, clear)과 고칠 항목 homeless, first_home, married, income, assets, birth_date, age, household, welfare, student, regions, cash, monthly_limit 를 받는다.

housing_watch 는 regions(쉼표, 비우면 관심 지역, 없으면 전국)와 quiet(새 공고가 없으면 빈 글. 스케줄용)를 받는다. 새 공고가 있으면 "애쉬, 새로 올라온 공고가 N건 있어요" 로 시작한다. 처음 부르면 지금 공고중인 것 중 신청 가능성이 있는 것을 모두 "애쉬, 지금 지원해 볼 만한 공고가 N건 있어요" 로 알린다. 본 공고 id 는 사용자와 지역 묶음마다 ~/.jarvis/housing/seen 에 2,000건까지 남긴다.

sh_notice 는 category(임대 기본, 분양, 주거복지, 입주, 토지, 상가, 보상, 기타, 전체), keyword, search_in(제목, 본문), status, page, seq 를 받는다. 주거복지 는 SH 공개 게시판의 주택매입 분류로 찾고, 결과에 그렇게 적는다. keyword 가 지역 이름(서울, 경기 등)이면 검색어를 버리고 그렇다고 적는다. 실서버에서 모델이 지역을 검색어로 넣어, 제목에 '서울'이 든 옛 글만 받은 적이 있어서다.

housing_loan 은 years(필수, 거치기간 포함 최대 50년)와 금리(annual_rate_percent) 또는 월 상환액(monthly_payment)을 받는다. 원금은 principal 로 주거나, price 와 함께 ltv_percent 나 down_payment 를 준다. 상환 방식은 method(기본 원리금균등), 거치기간은 grace_years(기본 0)다. 금리 역산은 거치기간이 없는 원리금균등에서만 된다.

notice_id(lh_notice 의 id)와 unit(주택형)을 주면 그 공고 상세의 주택형 표에서 금액을 읽어 price 로 쓴다. 분양가 칸이 있으면 분양가, 없으면 임대보증금이다. 55A 는 55.9000A 처럼 면적 정수부와 끝 글자로 맞춘다. 실서버에서 작은 모델(gemma4:e4b)이 상세를 조회한 뒤 계산 도구를 부르지 않고 손으로 계산해 틀리는 것을 보고, 한 번의 호출로 끝나게 했다. 결과는 다음처럼 나온다.

대출원금 353,138,800원(약 3억 5,314만원) (인천계양 A17블록 신혼희망타운(공공분양) 입주자모집공고 55.9000A 평균분양가격(원) 504,484,000원(약 5억 448만원) × LTV 70%)
금리 연 3.5%, 기간 30년, 원리금균등
월 상환액 1,585,751원(약 159만원) (매달 같음)
1년차 연간 상환액 19,029,012원(약 1,903만원)

에이전트만 쓰는 도구

이 도구들은 앱 레지스트리가 아니라 AppContext.agent_tools 에 들어간다. 그래서 정의의 tools 에 이름을 적은 에이전트만 받는다. JARVIS 처럼 tools 가 빈 에이전트는 앱 레지스트리 전체를 쓰므로 이 도구가 보이지 않는다. 다른 에이전트에게 주려면 그 정의 파일의 tools 에 이름을 더한다.

한계

• 두 게시판의 HTML 이 바뀌면 파싱이 깨진다. 목록 표나 상세 표를 못 찾으면 도구는 지어내지 않고 오류 결과를 돌려준다
• LH 목록은 최신순이면 첫 쪽만 읽는다(돌려주는 공고가 최대 50건이라 충분하다). 마감순과 housing_budget 은 100건씩 5쪽(500건)까지 넘겨 전부 본다. 게시판은 2쪽부터 srchY=N 과 앞 쪽 크기(prevListCo)를 함께 보내야 검색 조건을 지킨 채 다음 쪽을 주고, 마지막 쪽을 넘기면 마지막 쪽을 다시 주므로 전체 건수로 멈춘다
• housing_budget 은 전국 조회(2026-10 기준 공고중 80건 안팎)에 1분 남짓에서 2분 걸린다. 상세 80건과 공고문 PDF 60건까지 받기 때문이다
• 대출 계산은 고정금리 가정이다. 금리 변동, 중도상환, 보증료는 반영하지 않는다. DSR, DTI 는 다른 대출이 없다고 보고 센다
• 분양은 입주 때 잔금 대출 기준이다. 계약금, 중도금 일정과 중도금 대출 이자, 공고문의 융자금(주택도시기금) 승계 조건은 단지마다 달라 계산하지 않고 공고문을 보라고 적는다
• 신혼희망타운처럼 공고 자체에 신청 자격이 걸린 경우와 임대의 소득, 자산 기준은 가르지 않는다. 주택형 이름으로 가르는 것은 신혼부부형, 고령자형뿐이다
• GH, iH 같은 다른 지방 공사 공고는 다루지 않는다
• 공고문 PDF 의 표가 위의 꼴(합이 맞는 행)이 아니거나 그림이면 금액을 읽지 못하고 다음 출처로 넘어간다. 임대조건 표의 공급대상 이름은 PDF 줄바꿈 때문에 어색하게 붙을 수 있다(예: 16 청 년 소득 無)
• 매입임대, 전세임대의 주택목록(엑셀) 금액은 읽지 않는다

구현 위치

왼쪽이 사용자와 화면, 가운데가 코드 모듈, 오른쪽이 저장소다. 화살표는 호출이나 데이터의 방향이다.

• 핵심 모듈: core/tools/housing/
• 저장: 공고는 저장하지 않는다(매번 게시판을 읽는다). 주거 프로필은 사용자 장기 기억에 사용자마다 한 항목으로, housing_watch 가 본 공고 id 는 ~/.jarvis/housing/seen 에, 추천 1순위의 마감 전 약속은 열린 약속에 남는다